Verkehr: Herr Vogt, DLH zeigt als Logistikimmobilien-Entwickler in Österreich kräftig Flagge. Was macht Österreich für Sie als Logistikstandort so attraktiv?
Christian Vogt: Der Bestand an sogenannten B- und C- Klasse-Logistikimmobilien ist in Österreich im Vergleich zu Deutschland immer noch relativ hoch. Außerdem herrschen in Österreich stabile wirtschaftliche Verhältnisse, gepaart mit einem relativ hohen Lebensstandard, was dafür spricht, dass die Nachfrage nach Logistikdienstleistungen jeglicher Art auch weiterhin nicht nur nachgefragt wird, sondern stetig steigt. All dieses macht Österreich nicht nur für Logistiker, sondern auch für potenzielle Investoren interessant.
Entwickeln Sie Ihre Projekte spekulativ oder haben Sie schon zu Projektbeginn fixe Mieter im Köcher?
Vogt: Teils, teils. Wir bevorzugen schon, vor Beginn eines Projektes mit einem bestimmten Vermietungsanteil rechnen zu können; wir haben aber auch schon komplett spekulativ begonnen, weil wir vom Marktpotenzial überzeugt waren. Zu jedem Projektende waren unsere Logistikhallen aber zu 100 Prozent vermietet.
Wie schätzen Sie den Bedarf an modernen Logistikimmobilien im Einzugsbereich von Wien bzw. in ganz Österreich ein?
Vogt: Früher wurden von Logistikern einfache Hallen genutzt, die, übertrieben gesagt, vier Wände und ein Dach hatten. Die Anforderungen haben sich in den letzten Jahren rasant erhöht. Der Bedarf, der sich daraus ergibt, wird natürlich zuerst einmal rund um die Ballungszentren abgedeckt werden und sicherlich in einer späteren Phase, auch auf Grund von Flächenknappheiten, weiter nach außen hin wachsen.
Welche Art von Logistikimmobilien werden nachgefragt und wie flexibel können Sie als DLH auf die Kundenbedürfnisse eingehen?
Vogt: Außerhalb der Ballungszentren sind in erster Linie zunächst die Standard-Asset-Klasse Big Box mit rund zehnprozentigem Büro- und Sozialflächen Anteil von großem Interesse. Umso näher man aber dem Stadtzentrum kommt, desto mehr rückt die Notwendigkeit einer flexibleren Gewerbe-Logistikimmobilie mit weniger Logistikfläche und dafür einem größeren Anteil an Bürofläche in den Vordergrund. Wir haben im Rahmen unseres Produktportfolios angefangen mit dem Campus- oder Logistikpark-Konzept, dann folgte die City-Logistik und schließlich haben wir mit dem Built-to-suit (BTS) alle Möglichkeiten abgedeckt und können dementsprechend flexibel agieren, wenn wir den Mieter frühzeitig kennen. BTS ist natürlich nur sinnvoll, wenn ein Mieter feststeht, der sich möglichst langfristig binden will.
Für was bzw. wen sind Ihre Immobilien ausgelegt? Primär für klassische Logistikdienstleistungen für den Handel und Logistikunternehmen oder auch für Produktionsbetriebe, die in den Immobilien fertigen wollen?
Vogt: Unser Kernfokus liegt auf Logistikern, Logistikdienstleistern für Handels- und Produktionsbetriebe oder auch auf light industrial. Unter light industrial verstehen wir Betriebe, die in den Hallen wertsteigende Tätigkeiten vollbringen, Sachen zusammenbauen, Systemlogistik betreiben, aber keine – plakativ gesagt – Tätigkeiten, bei denen es „dampft und stinkt“ durchführen.
DLH schafft Raum für Lösungen und hat innerhalb kurzer Zeit den Skylog-Park in Fischamend hochgezogen. Erst kürzlich haben Sie dort mit Swissport einen neuen Mieter gewonnen. Gibt es in dieser Immobilie noch freie Plätze für potenzielle Mieter?
Vogt: Der SkyLog-Park Vienna ist mittlerweile voll vermietet. Wie der Name schon sagt, wollen wir dort Betriebe ansiedeln, die in irgendeiner Form eine Affinität zum Thema Flughafen/Luftfracht haben, und das ist uns auch sehr gut gelungen.
Mit Swissport haben wir dort den größten Airport-Dienstleister der Welt ansässig, mit XL Transporte einen klassischen Transporteur für Luftfrachten und mit Makita eine sehr bekannte Marke mit direktem Frachtbezug aus Fernost aufgrund ihrer Herkunft Japan.
Sie haben in Österreich derzeit mehrere Projekte in der Entwicklung. Was ist denn der aktuelle Stand bei Ihrem Projekt Industrial Campus Vienna East – Alpha 1?
Vogt: Wir werden, laut aktuellem Stand, zu Beginn 2023 den Altbestand abbrechen und planen danach die Entwicklung einer rund 35.000 m2 großen Logistikhalle, aufgeteilt in fünf Abschnitte. Die Fertigstellung wird voraussichtlich im ersten Quartal 2024 erfolgen.
Und wie geht es bei Ihrem Projekt in Ebergassing, also dem LCE Logistikcampus, voran?
Vogt: Geplant ist, im Oktober dieses Jahres – nach Erteilung der gewerberechtlichen Genehmigung – mit den Bauarbeiten zu beginnen. Wir werden den Logistikcampus in zwei Bauabschnitten erstellen. Der erste Abschnitt mit sechs Halleneinheiten soll bis zum vierten Quartal 2023 entstehen und der zweite Abschnitt mit sieben Halleneinheiten bis zum vierten Quartal 2024. Insgesamt sprechen wir hier von einer Fläche im Ausmaß von rund 75.000 m2.
Welches Update können Sie uns von Ihrem aktuellen Projekt in Kärnten, dem Logistikcampus Villach-Fürnitz, geben?
Vogt: Der Kaufvertrag zum Erwerb der erforderlichen Grundstücksfläche für den RailLogPark Villach-Fürnitz ist im Juli 2022 unterschrieben worden. Wenn gewisse Vorarbeiten zur Schaffung der erforderlichen Infrastruktur durch die Stadt Villach bzw. das Land Kärnten abgeschlossen sein werden, können wir wahrscheinlich Ende 2023 mit dem Bau des ersten Teilabschnitts beginnen. Dieser wird aus ungefähr 33.000 m2 Baufläche bestehen und soll Ende 2024 fertiggestellt werden. Danach können sukzessive weitere Abschnitte entwickelt werden.
Wie werden diese drei Projekte in Österreich entwickelt? Spekulativ oder schon mit Vormietverträgen und, wenn ja, für welche Zielgruppen?
Vogt: Es gibt bei allen drei Projekten derzeit noch keine unterschriebenen Mietverträge, aber fixe Interessenten.
Wohin geht der generelle Trend hinsichtlich der Entwicklung von Logistikimmobilien? Welche Rollen spielen Umweltaspekte, Nachhaltigkeit, Energiesparmaßnahmen etc.?
Vogt: Allgemein betrachtet geht der Trend dahin, dass bei der Entwicklung von Logistikimmobilien alle drei Säulen des ESG-Modells (ESG = Environmental/Social/Governance, also Umwelt/Soziales/verantwortungsvolle Unternehmensführung) betrachtet und berücksichtigt sowie entsprechende Maßnahmen gesetzt werden, und zwar sowohl in Hinblick bzw. aus der Sicht potenzieller Mieter als auch aus der Perspektive möglicher Investoren nach Fertigstellung des Projektes.
Vielen Dank für das Gespräch!
